大陸一線城市房價近年狂飆，對中產階級是最大的洗劫。無獨有偶，台灣、香港和澳門也有同樣的房價惡夢。「買一間房背一世的債」難道是華人共有的一生包袱？德國調控房地產業的做法，值得我們效法。



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鼓勵民眾自建房屋

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《經濟學人》雜誌最近公布全球主要城市生活成本排名，新加坡和香港排名第一和第二，由於北京、上海、廣州、深圳和大連過去10年間房價幾乎上漲了10倍，連帶地生活成本也高漲，中產階級受害最為嚴重，望屋興嘆是這一年輕世代共同的苦悶。台北和澳門這兩年房價跌了約2成，民眾期待它再跌1成5才願進場。但是，房地產是國家社會的重要資源，如此大漲大跌其實也不是企業和民眾之福。房價的漲跌愈大，營建業經營的風險就愈高，所以外加的成本和利潤也就隨著風險係數加大；如此，又衍生了土地取得價格的狂飆；反之，空頭階段，市場低迷，投資戶慘遭套牢，營建地產哀鴻遍野，仲介人員流離失所。週而復始，房地產成了變形的賭場，居住的殼成了難以承受之重，大部分民眾怎有好日子過？何不學學德國？德國房價每年只漲1%至2%，市場非常穩定，而且租屋風行，並非一定要買房，遑論炒房炒地！德國房地產市場何以如此的穩定？主要在於政府治理房市有方，其方法概略有四：一、打破開發商對房屋供應的壟斷局面：德國鼓勵民眾自建房和合作建房，是造成房價穩定的重要因素。合作社共同建房占每年新建住宅總數的比例超過30%，政府也對合作建房提供許多優惠措施。二、建立地產價格獨立評估機制：德國政府對地價、房價及房租實行「指導價」制度。各類地產價格是由獨立的地產估價師來評估，非房地產商及政府所能單方面掌控。評估師必須對評估的錯誤負法律責任30年。三、實施賣房方「指導價威懾機制」：德國《經濟犯罪法》規定，對於房價房租暴利的地產商和房東要承擔刑事責任。地產商制訂的房價超過「合理房價」20%被視為是「超高房價」，就構成違法行為，購房者即可向法院提出告訴。若地產商制訂的房價超過50%則為「房價暴利」，便觸犯《刑法》，最高可能被判處3年有期徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商和炒房者構成巨大的威懾作用。房客利益受到保護四、房屋租賃市場成為房價穩定的「定心丸」：德國租賃住房率達到58%，年輕人高達77%都是「租房族」；相對自有住房率為42%，沒有華人的有土斯有財的觀念，自然房地產就缺乏被炒的動力。這當然也得力於德國政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列與租賃有關的重要政策。在嚴格的租房法的保護傘下，房客的利益受到實質保護，租房的安全感與實際買房自住不相上下，德國民眾自然樂於租房而非買房。「大樓愈蓋愈高，我們卻離天堂愈來愈遠！」香港居民這樣的惡夢由來己久，也堪稱世界級的諷刺。面對香港近年的房價下跌，中產階級好不容易可以稍微喘口氣，首富李嘉誠卻丟了一句：房市最近應該會落底反彈。市場當然會有大戶，大戶自然傾向看多，不然何以炒房炒市？政府手中不是握有好多治理房市的箭嗎？學學人家德國政府，別再只會看戲不下場了！（作者為台科大酷點校園董事長）(旺報) var _c = new Date().getTime(); document.write('');

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