大陸一線城市房價近年狂飆,對中產階級是最大的洗劫。無獨有偶,台灣、香港和澳門也有同樣的房價惡夢。「買一間房背一世的債」難道是華人共有的一生包袱?德國調控房地產業的做法,值得我們效法。



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鼓勵民眾自建房屋

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《經濟學人》雜誌最近公布全球主要城市生活成本排名,新加坡和香港排名第一和第二,由於北京、上海、廣州、深圳和大連過去10年間房價幾乎上漲了10倍,連帶地生活成本也高漲,中產階級受害最為嚴重,望屋興嘆是這一年輕世代共同的苦悶。台北和澳門這兩年房價跌了約2成,民眾期待它再跌1成5才願進場。但是,房地產是國家社會的重要資源,如此大漲大跌其實也不是企業和民眾之福。房價的漲跌愈大,營建業經營的風險就愈高,所以外加的成本和利潤也就隨著風險係數加大;如此,又衍生了土地取得價格的狂飆;反之,空頭階段,市場低迷,投資戶慘遭套牢,營建地產哀鴻遍野,仲介人員流離失所。週而復始,房地產成了變形的賭場,居住的殼成了難以承受之重,大部分民眾怎有好日子過?何不學學德國?德國房價每年只漲1%至2%,市場非常穩定,而且租屋風行,並非一定要買房,遑論炒房炒地!德國房地產市場何以如此的穩定?主要在於政府治理房市有方,其方法概略有四:一、打破開發商對房屋供應的壟斷局面:德國鼓勵民眾自建房和合作建房,是造成房價穩定的重要因素。合作社共同建房占每年新建住宅總數的比例超過30%,政府也對合作建房提供許多優惠措施。二、建立地產價格獨立評估機制:德國政府對地價、房價及房租實行「指導價」制度。各類地產價格是由獨立的地產估價師來評估,非房地產商及政府所能單方面掌控。評估師必須對評估的錯誤負法律責任30年。三、實施賣房方「指導價威懾機制」:德國《經濟犯罪法》規定,對於房價房租暴利的地產商和房東要承擔刑事責任。地產商制訂的房價超過「合理房價」20%被視為是「超高房價」,就構成違法行為,購房者即可向法院提出告訴。若地產商制訂的房價超過50%則為「房價暴利」,便觸犯《刑法》,最高可能被判處3年有期徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商和炒房者構成巨大的威懾作用。房客利益受到保護四、房屋租賃市場成為房價穩定的「定心丸」:德國租賃住房率達到58%,年輕人高達77%都是「租房族」;相對自有住房率為42%,沒有華人的有土斯有財的觀念,自然房地產就缺乏被炒的動力。這當然也得力於德國政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列與租賃有關的重要政策。在嚴格的租房法的保護傘下,房客的利益受到實質保護,租房的安全感與實際買房自住不相上下,德國民眾自然樂於租房而非買房。「大樓愈蓋愈高,我們卻離天堂愈來愈遠!」香港居民這樣的惡夢由來己久,也堪稱世界級的諷刺。面對香港近年的房價下跌,中產階級好不容易可以稍微喘口氣,首富李嘉誠卻丟了一句:房市最近應該會落底反彈。市場當然會有大戶,大戶自然傾向看多,不然何以炒房炒市?政府手中不是握有好多治理房市的箭嗎?學學人家德國政府,別再只會看戲不下場了!(作者為台科大酷點校園董事長)(旺報) var _c = new Date().getTime(); document.write('');

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